안전한 부동산 경매 투자 방법 임장 노하우 진혜영

2년 만에 수익 20배 실전 경매꾼, 경매 정보가 샘솟는 전문가 맑은쌤 진혜영 씨가 알려주는 노하우를 우리도 배워야 합니다. 2021년 말 부동산 경매를 시작해서 투자금 2천만 원으로 빌라를 낙찰받았다고 합니다. 30년이 된 빨간 벽돌의 빌라를 낙찰받았는데 주변에서는 왜 사냐고 했지만 그래도 여기에 왜 투자를 했는지 여쭤보니 역세권이었고 여기가 재개발이 될 것 같다는 예상이 되었다고 합니다. 실제로 2023년에 인천시에서 선정하는 재개발 후보지 10곳에 선정이 되었습니다.

빌라 근처에 아파트의 시세가 5~6억이 된다고 하던데 시간이 지날수록 더큰 수익률을 기대하고 있습니다. 원래 진혜영 씨는 대기업을 다니고 있었는데 , 대기업 10년 차 월급보다 10대 임대인 월세 수입이 더 컸다고 합니다. 그래서 현타가 온 나머지 부동산 경매를 본격적으로 배웠다고 합니다.

1. 경매실수

일반적인 매매는 공인중개사와 함께 거래를 하지만 경매는 나혼자 한다고 생각하면 됩니다. 온전히 혼자 결정하고 책임져야 하는 부동산 경매입니다. 부동산 경매는 법원에 직접 가서 손으로 얼마에 낙찰을 받겠다라고 서류를 써서 제출하는 겁니다. 그래서 여기서 제일 많이 하는 초보자들 실수가 뒤에 0을 하나 더 붙인다는 겁니다. 1억 원을 써야 하는데 10억을 쓰는 경우도 있다고 합니다. 심지어 이런 건 주식시장에도 0 하나 더 붙여서 파산하는 사례도 있습니다. 꼭 적을 때는 눈 똑바로 뜨고 적어야 합니다.

입찰표에는 한글 병기가 없어서 만약 숫자를 잘못적은 경우는 물릴수가 없습니다. 1억짜리 물건이다 하면 입찰보증금이 천만 원 정도 됩니다. 숫자 한번 잘 못썼다가 집안이 풍비박산 나는 경우가 있습니다. 이런 경우가 매월 발생한다고 하니까 정말로 조심해야 합니다.

2. 현장방문

현장에 직접가는 임장이 너무너무 중요한데 요즘은 인터넷 세대이다 보니까 현장을 가지 않고 손품만 팔고 있습니다. 실제로 실거래가는 인터넷에 다 나오니까 살려고 한 아파트가 예를 들어서 실거래가격이 4억에 찍혔다고 생각을 하면 , 조금 싸게 사면 팔리겠지 하고 3억 6~7천만 원 정도 낙찰을 받으시는 겁니다. 그래서 잔금까지 치렀는데 4억 찍혔던 실거래가격이 신고 해제 되면서 취소가 되는 겁니다.

요즘 특히나 집값띄우기가 많아서 경매도 최고점에 물릴 수 있으니 가짜 거래도 조심해야 합니다. 그러니 경매 참여 전에는 시세 확인은 꼭 인터넷이 아닌 부동산에서 확인하시길 바랍니다.

3. 주의할점

부동산 경매를 시작하려는 중장년층이 늘고 있는데 주의해야 할 점은 기획부동산과 지역주택조합은 조심해야 합니다. 그리고 신도시에 분양하는 오피스텔 분양상가 같은 경우에는 입지조건 & 수익률 체크해야 합니다. 그리고 부동산 물건을 선택하기 전 투자 목적을 명확하게 해야합니다. 실거주를 할생각인지 , 시세차익을 노릴 생각인지 , 월세소득을 받고 싶은건지 그것에 따라서 부동산 종류를 정할수 있습니다. 그리고 부동산 물건을 선택하기전 투자 금액을 미리 선정해둬야 합니다.

4. 임장 노하우

서울경매 물건의 개수는 2,339개가 될 정도로 엄청 많다고 합니다. 항상 그래서 기준을 세우는 것이 굉장히 중요합니다. 초보분들 같은 경우는 나에게 익숙한 곳으로 , 거주지 부근이나 직장 있는 곳을 찾으면 됩니다. 이 선택이 끝났으면 주변 인프라와 & 입지 조건을 봅니다. 예를 들어서 한 개의 아파트를 뽑아 봤습니다.

그런데 서울에서는 한번 유찰이 되면 80% , 그래서 8억 5천600만 원에 입찰이 가능합니다. 그래서 얼마 정도에 거래가 되는지 매우 중요합니다. 아무리 입찰가격이 좋더라도 권리분석을 해야 합니다. 권리분석이란 소유권 이전과 함께 낙찰자에게 인수되는 임대 보증금과 법적 권리 등이 무엇인지를 분석하는 것입니다. 임차관계를 봤을 때 임차인 내용이 없다면 소유자 점유 물건입니다. 일반적인 물건이기 때문에 경매 초보자들도 입찰에 도전하실 물건입니다. 그리고 관리비 체납내역도 눈여겨봐야 합니다. 비공개인지 공개인지 확인을 해야 합니다.

아파트의 경우는 미납 관리비 확인은 필수입니다. 만약에 미납된 관리비가 있다면 얼마인지 확인을 꼭 해야 합니다. 미납 관리비가 비공개인 경우 임장을 가서 직접 확인해야 합니다.

좋은 물건은 항상 근처 부동산 사장님들의 수첩에 적혀 있습니다. 그래서 항상 거기 가서 시세와 호재여부를 물어보는 게 가장 좋은 방법이기는 합니다. 그래서 해당 매물을 확인하고 임장을 직접 가봅니다.

① 대한민국은 주차전쟁, 가구당 주차 가능 공간을 확인할 것

② 고층 건물일수록 엘리베이터를 확인은 필수

③ 경매 물건 특성상 내부확인이 어려우면 대문 앞 상태를 확인해라

④ 근처 지역과 접근성이 좋은 역세권인지 확인

⑤ 학군과 다양한 인프라 확인

구축아파트의 경우는 창틀 교체 상태를 통해 내부 상태를 추측할 수 있습니다. 그리고 내부 확인이 어려운 경우에 관리비를 알아보면서 관리사무소에 방문은 필수입니다. 항상 사람들이 이렇게 까지 해야 돼?라고 말할지도 모르지만 사고 나서 머리 아프고 스트레스 안 받으려면 무조건 꼼꼼히 체크해야지 돈이 안깨집니다. 배보다 배꼽이 더크면 사실 경매를 하나마나한것이 때문에 꼼꼼이 항상 체크하는 습관을 가져야 합니다.